迪拜展厅融资计划书

胜阳山2026年9月30日展厅一期阿联酋迪拜金额单位：人民币

一、项目定位：当地运营基地

阿联酋工程项目的材料决策集中在总包、业主及其顾问手中，而决策依据是可查验的实物与可提交的技术文件。目前国内供应商获取这类订单，通常依靠逐家拜访总包和业主办公室，或随项目进度赴工地沟通。拜访次数随客户数量成倍增加，每次只能携带图册与少量样品，且难以在数周后的复核中再现同一套实物。

本基地将这一过程集中到一处固定场所，承担四项功能：

1. 接洽。 运营团队、项目承接企业与建筑主材供应商在此常驻或定期值守，总包、业主及顾问到访一次即可同时对接多个领域的供应商。
2. 看样与送审。 可通电、可进入的实物样品常设陈列；封存样品、检测报告与规格文件集中存放，按各业主名录分别送审。
3. 集采与交付。 集采询价、比选、签约及交付界面的确认在此完成，包括安装节点、调试要求与现场交接安排。
4. 复访。 后续项目启动时，顾问可回到同一地点复核已审样品，规格得以沿用至下一批订单。

二、出资人画像

本轮设单一出资人，从以下三类国内生产企业中择一引入；另两类企业以承租人身份入驻。本计划只描述行业位置与企业特征，不披露企业名称。

共同特征

1. 产品须经实物查验方能进入规格。 产品属于工程类材料或设备，须由顾问或业主工程师查验实物、写入规格书后方可进入采购；产品图册、展会展位与国内工厂参观均无法替代。
2. 国内已形成规模与品牌。 具备成熟产线、工程业绩及检测认证等送审基础材料，面临国内新开工收缩后的产能消化需求。
3. 有明确的海外拓展计划。 拟在阿联酋取得规格锁定后的持续供货，而非一次性出口。
4. 具备出资与签约能力。 可认缴 5,000 万元并按节点实缴，并以主租约承租人或物业业主的身份签署租赁或购置、装修及分租合同。
5. 海外既有布局与本基地分开。 企业在其他国家已设立的工厂、经销渠道及销售目标属于企业自身，不计入本基地在手订单或本轮融资回报，亦不能替代阿联酋项目的送审。

三类画像

三类企业面对的总包与顾问高度重合。在同一基地陈列，决策方一次到访即可完成三类产品的查验，这是三类企业共建一处基地而非各自设立展厅的原因。

出任出资人的所得

• 以一个领域的场地成本（五年合计约 625 万元）取得整座基地的主租约与主导权，项目投资在开业当年通过分租租金收回；
• 可选择直接购置首选场地，或在租赁第 3 年末行使回购选择权，取得迪拜工业物业产权；
• 本领域在基地内排他，排他安排延续至二期；
• 基地对外名称及主标识须经出资人同意，自用领域可使用自身品牌；
• 其余六个领域的准入由出资人确认，可按自身供应链需要选择相邻品类的入驻企业。

不在本轮画像范围内的出资人

• 以财务回报为主要目的、无海外订单需求的财务投资人：本计划的分租租金按零回报倒算，回报来自订单准入而非租金收益；
• 所在领域不属于上述三类的企业：可作为承租人入驻其余领域，不出任本轮出资人；
• 仅寄送样品、不确认承租面积的企业：不参与出资，亦不计入出租面积。

其他参与方

第二类参与方为国内其他拟承接中东工程、但规模不足以单独设立迪拜展厅的生产企业，以承租人身份入驻一个细分领域，样品展示、送审与集采纳入同一工程界面（见第四节）。

同一细分领域仅准入一家企业，以避免同类产品在基地内价格竞争。家庭体验馆（橱柜、集成灶、智能家居）单独编制预算、单独开立账户，不使用本轮资金。

三、长期订单为何依赖固定基地

国内新开工规模持续收缩。据国家统计局 2026 年 1 月 19 日发布数据，2025 年全国房屋新开工面积同比下降 20.4%。具备产能的生产企业需在海外寻找新的持续性订单来源。阿联酋住宅、酒店、社区商业及数据中心项目的采购，并不以展会名录为依据。

本计划所称长期订单，是指规格锁定后的持续供货：卖场按门店复制，同一防水系统沿用至后续楼栋，房间级及后续高密度末端设备纳入年度框架协议。此类订单的形成通常包括四个环节：

1. 顾问或业主工程师现场查验样品，并可在数周后再次核对；
2. 样品封存，检测报告与规格文件集中存放，按各业主名录分别送审；
3. 现场界面有人承接，包括货架安装、防水节点与机房设备调试。产品在国内生产，属地调试与安装由当地合作方完成，相关培训在迪拜进行，而非在业主已进场的工地上进行；
4. 后续项目启动时，场所依然存在。展会撤展后，顾问无法向其评审委员会证明相关产品「已经查验且可再次查验」。

缺少固定场所，前三个环节均无从落地。逐家拜访可以递交样本资料，但无法让顾问在同一地点反复查验同一套实物，买方也难以为一份履行期数年的供货合同承担评审责任。因此，基地支出发生在首笔可确认的海外收入之前，其性质属于订单准入成本，与检测认证同属一个层级。

若各企业分别设立展厅，场地成本按家数叠加，而面对的往往是同一批总包商和顾问。七家企业合用一处基地，每家承担七分之一的场地成本；总包与顾问单次到访即可查验七个领域，并在现场完成集采比选。

运营团队自 2004 年起在海湾地区从事幕墙与门窗工程，累计二十余年，相关经验用于送审与交付环节。该项经历与胜阳山及其属地公司的法人业绩分开列示：两家公司目前均无完整会计年度的经审计出口收入。二十年的工程经历不等同于各品类均已进入全部业主名录，新品类仍须按项目逐一封样。

沙特阿拉伯不纳入本期供货范围。据 2026 年 5 月的公开报道，The Line 项目后续工程至少推迟至 2030 年以后，本计划不以其作为排产依据。企业在其他国家已有的项目，看样统一安排在迪拜，不在其他城市另设展厅。

四、中小型生产企业的参与方式

涂料、砂浆、玻璃及门窗领域，有一批国内工厂具备工程级产品能力，但无力单独在迪拜设立可封样、可接洽的场所。单独租赁 DIC 厂房、派驻常驻人员、逐家拜访总包与业主，相关费用均发生在首笔订单之前，往往超过一笔试单的毛利。

入驻本基地，该类企业可获得三项条件：总包与顾问已因货架、防水及机房设备到访的固定地址；统一的送审跟进与集采对接；与自身规模相称的细分领域面积，而非整栋厂房。承租企业按所在领域向出资人支付分租租金。

本期七个领域以外的品类（如管材、卖场配套五金），可先行寄送样品，但不分配面积、不计入租金收入。某一领域承租人退出时，上述品类为递补候选。

中小型企业的长期订单同样取决于业主名录。基地使其具备被写入规格附件的条件，订单仍按项目逐一发生。本计划不对任何企业的订单金额作出预测。

五、商业模式与交易结构

首选场地为 DIC Phase 2 · Saih Shuaib 3 法拍厂房。出资方可在以下两种方式中选择其一；无论采用哪种方式，出资人均完成收尾工程与统一装修，再按细分领域分租予生产企业，入驻企业的分租条件相同。

两种出资方式

两种方式的差异在于前期资金与物业所有权的取舍。方式一在开业当年收回全部投资，储备金充足，第 3 年末仍可决定是否买断；若届时行权，五年净支出约 2,258 万元，比方式二的约 1,800 万元多出约 457 万元，差额即资金方的回租收益与期权费。方式二直接取得产权，五年总成本较低，但全部前期风险由出资人承担，且购置后储备金所余无几。

方式二须另行确认：购置主体与产权形式（永久产权或长期地上权）、外资持有条件、园区对转让与出租的限制，以及无竣工证期间的过户安排，均以当地律师意见为准。备选场地挂牌售价约 4,485 万元，购置后无力完成装修，仅适用租赁方式。

本轮 5,000 万元由单一出资人认缴，按拨付节点分期实缴，前期垫付安排见第九节。以下各节以方式一为基准列示，方式二的对应数据单独注明。

六、出资人权利与义务

下列条款为拟纳入投资协议的建议安排，各项均待双方协商确认，以最终签署的投资协议为准。

资产与合同权利

收益权与分配顺序

治理与决策权

信息权

排他与优先权

保护性安排

退出安排

出资人义务

1. 认缴 5,000 万元，并按拨付节点与共管账户通知分期实缴；
2. 作为签约主体签署回租协议、收尾及装修合同与分租合同，并在共管账户上履行双签；
3. 执行同一领域仅准入一家的规则，不在基地内与其他承租人经营同一领域；
4. 按与其他承租人相同的标准承担自用领域租金。

胜阳山的职责

胜阳山负责竞拍与回租的组织协调、承租人推荐与招租、总包与业主接洽的组织、规格核对与送审跟进、集采对接、基地日常运营，以及按上述频次提交资金使用和运营报告。胜阳山的服务费向组织出口的一方收取，不从工厂出厂价中扣除，亦不由本轮资金支付。

出资人不承担以下责任：基地内其他企业的供货、质量及回款责任；胜阳山的服务费；家庭体验馆的任何支出。

七、资金需求与场地

目标场地

本轮在 DIC 选定两处目标厂房，按「面积较大者优先」的原则二选一。以下数据来自挂牌资料及 2026 年 6 月的现场踏勘，均非成交价，尚未完成法律与技术尽调。

首选场地。 Saih Shuaib 3 法拍厂房面积较大，取得成本显著低于市场租金，建设及首年支出约 2,967 万元。其不确定性集中在前期：拍卖时点与落锤价、隐性负债（重点为工程款留置权），以及收尾工程完成后取得竣工证与消防验收的时间。资金方回租方案的初始期限为 3 年，本计划要求洽谈至 5 年，与分租租期一致。

备选场地。 出现以下任一情形时，转用 Saih Shuaib 4 新建仓库：拍卖未能在约定期限内完成；落锤价或隐性负债超出约定上限；资金方回租条件无法达成；竣工证取得时间无法满足开业计划。备选场地为全新物业，开业时间可控，整栋承租的建设及首年支出约 2,461 万元，须业主接受出租。

出资方选择直接购置首选场地时（方式二），资金需求与拨付节点见下文各表的方式二数据。

测算假设

首选场地按资金方售后回租测算。资金方投入本金按 AED 1,100 万计，包括落锤价 900 万、佣金及过户等 80 万、隐性负债清理 120 万，均取此前测算的中值。年租金按本金的 9% 计为 AED 99 万，另计 5% 增值税。期初期权费为本金的 5%，即 AED 55 万，不可退还，行权时抵扣买断价；第 3 年末买断价为 AED 1,045 万。法律文件费 AED 15 万。收尾工程（卷帘门、内装基础及消防验收）按 AED 190 万计，区间为 AED 126 万至 258 万。装修单价 3,125 元/平方米、设计 150 元/平方米，均为筹划额，非工程报价。汇率按 1 迪拉姆兑 1.95 元人民币。预备费按各项费用的 10% 计提。

备选场地租金暂按 CBRE 发布的 2026 年 9 月 DIC 平均租金 AED 47.5/平方英尺·年计，另计 5% 增值税；新建仓库的实际租金可能更高，以业主报价为准。

资金需求

备选整栋购置按挂牌价 AED 2,300 万计，另加迪拜土地局过户费 4% 及中介费 2%（含增值税）；该物业为全新建筑，无收尾工程。购置及建设合计约 7,142 万元，超出本轮 5,000 万元约 2,142 万元，本轮不采用；如后续期次考虑持有，可作为备选标的。

储备金

储备金 2,033 万元为认缴额度，按用途动用时实缴，在共管账户内单独核算，不参与建设拨款。储备金分为风险储备与发展资金两部分：前者保障基地按期开业、稳定运营；后者用于市场团队搭建与品牌方专项渠道拓展，把基地从「可看样的场所」推进为「可成交的渠道」。

发展资金可随时转入风险储备；风险储备转入发展资金，须经出资人书面同意，且转出后风险储备余额不低于 500 万元。第 3 年末行使回购选择权所需资金约 2,038 万元，来自开业当年收回的项目投资，不占用储备金。

风险储备的用途

1. 成本超支。 落锤价、隐性负债、收尾工程或装修高于本计划测算的部分。敏感性分析中各项高值同时发生时，建设及首年支出约 3,627 万元，占用约 660 万元；
2. 空置与违约垫付。 某一领域空置或承租人违约期间，垫付该领域应分摊的费用，直至递补企业或地方轮展区入驻。单个领域首年分租租金为 424 万元；
3. 恢复原状。 期满恢复原状义务（如回租协议有此约定）。

风险储备因上述用途动用的部分，并入第八节的回收基数，相应调整分租租金。

发展资金的用途

品牌方专项渠道

专项渠道的目标，是让每个领域的品牌方进入阿联酋总包、业主及顾问的决策链。各领域面对的决策方与准入要件不同，渠道计划按领域分别制定：

每个领域的专项渠道预算用于四类支出：顾问与业主专场技术交流、当地检测认证与名录预审资料、阿拉伯文与英文双语规格文件、样板段与试点项目。准入要件以主管部门及项目顾问的要求为准。

每个领域在渠道计划中约定四项考核口径：顾问与业主到访、送审提交、名录准入、首单集采。连续两个季度未达约定进度的领域，暂停后续拨付，余额转回发展资金统筹。

发展资金的回收与分成

发展资金用于获客与订单转化，其回收来自订单形成后的服务收入，而非分租租金。以下为建议安排，比例待双方协商确定：

• 市场团队搭建。 视为出资人对运营方的启动垫资。自开业次年起，胜阳山以服务费收入的 30% 优先返还，返还完毕前，胜阳山不分配服务费利润；
• 品牌方专项渠道。 品牌方经专项渠道取得订单的，按渠道协议向运营方支付渠道服务费，优先返还出资人在该领域已投入的资金；
• 返还后的分成。 上述资金返还完毕后，出资人按约定比例分享服务费及渠道服务费收入至租期届满，建议比例为 20%；
• 未形成订单的部分。 专项渠道未形成订单的，已支出部分不予返还，由出资人与品牌方按 1:1 配套比例各自承担。

发展资金的回收取决于订单转化，存在不能全额收回的可能，本计划不将其计入第八节的投资回收测算。

方式二下的储备金

方式二下储备金仅 47 万元，不设发展资金。成本超支或空置垫付须由出资人追加出资，或以首年分租租金中超出建设投入的部分（约 373 万元）弥补。出资人如需在方式二下开展市场团队搭建与专项渠道拓展，须另行追加认缴。

拨付节点

方式二的拨付节点为：竞拍交割时支付物业购置款及设计费约 2,220 万元；收尾及装修期支付 1,933 万元；开业前后支付 350 万元；预备费 450 万元按需动用；合计 4,953 万元。

敏感性分析

下表按首选场地、方式一测算，除末行外每次仅调整一项参数。

方式二下，落锤价与隐性负债、收尾工程及装修单价同时取高值时，购置及建设合计约 5,743 万元，超出本轮 743 万元，须追加出资或压缩装修范围。

八、投资回收：开业当年收回

本项目按整体承租、分区转租的模式经营，项目投资在开业当年通过首年分租租金收回。分租租金单价按回收要求倒算，属于融资条件，非市场报价；订单毛利不计入测算。

首选场地面积按七个领域均分，每个领域准入一家，面积约 714 平方米，分别为：房间级机房温控、商业货架、防水、涂料、砂浆、玻璃、门窗。以下测算以七个领域全部出租为前提，出资人自用领域按同一标准计租。

分租租金

第 1 年收回的金额为建设及首年支出 2,967 万元，首年回租租金与首年运营费用已含在其中；期权费不可退还，一并计入。第 2 年起，分租租金仅覆盖回租租金与运营费用，每年 353 万元。

每个领域第 1 年 424 万元，相当于单独设立同等面积展厅的首期投入，包括租金、收尾工程、装修、设计、样品送审与运营的分摊。第 2 年起单价 705 元/平方米·年，低于 DIC 空置厂房平均含税租金（1,047 元/平方米·年），原因在于法拍资产的取得成本较低。

收款节点

为确保投资在开业当年收回，并降低建设期资金占用，首年分租租金建议分两次收取：分租合同签署时收取 50%，每家约 212 万元，七家合计约 1,483 万元，于收尾及装修启动前到账；开业交付时收取余额。第 2 年起按年预付。具体比例以招租条件为准。

出资人净支出

出资人自用领域的分租租金由其自身承担。第 1 年，外部六家承租人合计支付约 2,543 万元，与 2,967 万元的差额约 424 万元即出资人自用领域的首年租金；第 2 年起，出资人每年承担自用领域约 50 万元。五年净支出约 625 万元，与其他入驻企业承担的场地成本相同。

资金占用回报

上述测算按零回报倒算。如出资人要求建设期资金占用的回报，可在首年分租租金中加计：按年化 8%、占用一年计，约 237 万元，每个领域首年增加约 34 万元。回报比例由出资人与入驻企业在招租条件中约定，本计划不作预设。

直接购置时的回收（方式二）

分租条件与方式一相同。首年分租租金 2,967 万元，收回建设及首年支出 2,594 万元后，余约 373 万元用于回收购置款；第 2 年起无回租租金，分租租金扣除运营费用后每年结余约 203 万元，同样用于回收购置款。五年合计回收购置款约 1,185 万元，其余部分体现为出资人持有的物业产权。扣除出资人自用领域的租金，五年末出资人净现金约 −1,800 万元，同时持有取得成本约 2,145 万元的物业。

空置影响

每空置一个领域，第 1 年少收 424 万元，此后每年少收约 50 万元，五年合计约 625 万元，由出资人承担，可由储备金垫付。为此，收尾及装修以全部领域分租意向落实、首期租金到账为前提（见第十节），空置领域由七个领域以外的候选品类递补。

招租如难以按首年一次性收回的条件落实，可对个别领域改按五年等额收取（单价 1,751 元/平方米·年，每家每年约 125 万元），该领域对应的投资回收期相应延长至 5 年。

如转用备选场地，对应数据为：每个领域约 604 平方米，第 1 年每家 346 万元，此后每年约 85 万元。

九、前期资金安排

本节说明出资人在开业前实际需要垫付的资金，以及压降垫付的四项安排。

认缴与分期实缴

本轮 5,000 万元为认缴额度，不要求一次到位。建设资金按第七节的拨付节点分期实缴；储备金在需要动用时，由出资人按共管账户的书面通知实缴。未发生的支出不实缴。

以分租预收压降垫付峰值

入驻企业的首年分租租金分两次收取：签约时收取首期，开业交付时收取余款。首期租金在回租协议签署与收尾装修启动前到账，直接用于建设支出，出资人只需补足差额。按方式一、首期比例 50% 计：

出资人的垫付峰值约 1,484 万元，占用期为收尾装修至开业交付。首期比例越高，垫付越少：

首期比例以招租条件为准。入驻企业预付意愿取决于其自身的市场费用负担，下文第三、四项即用于降低这一负担。

方式二的竣工后再融资

方式二取得竣工证后，可以物业抵押向迪拜当地银行申请长期贷款。按此前测算的口径，完工后评估值约 AED 1,400 万，贷款成数 50% 至 65%；按 50% 计约 AED 700 万（约 1,365 万元），可回流出资人，使沉淀在物业上的资金由约 2,360 万元降至约 1,000 万元。贷款成数与利率以银行审批为准。无竣工证期间，当地银行一般不接受商业抵押。

联动境外重点展会

国家外经贸发展专项资金及各省商务部门对企业参加列入清单的境外展会给予展位费支持，比例一般为 50% 至 80%，面向中东等新兴市场的项目多适用较高比例，并设单展及年度上限。迪拜每年举办的国际建材与建筑类展会是否列入清单，以各省当年目录为准。

本基地与此类展会联动：展会期间作为第二现场，接待展会上获取的总包与顾问；展会结束后作为常年展示点，完成看样、封样与送审。展位费支持的对象是参展企业，资金不流向基地，但可降低入驻企业的年度市场费用，提高其预付首年租金的能力。

团组与分级渠道

• 团组打包服务。 与地方商务部门、贸促会及行业协会合作组织中东出海团组，基地提供看样接待、送审跟进、物流与翻译的打包服务，按团组预收服务费。服务收入属于运营层，可在投资协议中约定一定比例用于加速出资人的投资回收。
• 分级渠道与轮展区。 胜阳山与出资人为一级，地方贸促会、外贸综合服务企业及行业协会为二级渠道。七个领域中暂未落实承租人的领域，可改设为地方轮展区，由二级渠道整体预订并预付，再分配给其会员企业按季度轮展。轮展区不适用同一领域仅准入一家的规则，同时承担空置递补的作用。

不纳入基准测算的事项

《公平竞争审查条例》自 2024 年 8 月 1 日施行后，定向落地奖励与一事一议补贴已不可谈；可争取的是普惠性工具，包括外经贸专项资金中的展会支持、出口信用保险、政府性融资担保与贴息。上述工具均以企业为申报主体、按项目申报、事后拨付，到账时间与金额均不确定。本计划不将任何补贴、团组服务收入或银行再融资计入投资回收测算，仅作为压降前期垫付的补充来源。

十、资金监管与业务规则

• 共管账户。 本轮实缴资金及全部分租租金存入出资人与胜阳山共同监管的账户，双方双签，储备金 2,033 万元单独列示。单笔支出达到约定门槛（建议 50 万元）时，须经出资人书面同意。共管安排约束资金支付，但不能对抗账户持有人名下的其他债务。
• 资金用途限定。 账户资金仅用于本基地的回租租金、期权费、物业购置款（方式二）、收尾工程、装修、设计、开业运营及第七节列明的储备金用途；体验馆支出、贸易货款及股权款项不得经由该账户支付。
• 收尾及装修启动条件。 资金方完成竞拍交割、回租协议签署，七个领域的分租意向覆盖全部可出租面积且首期分租租金到账后，方启动收尾工程与统一装修。工期以收尾及装修合同约定为准。开业须取得竣工证及消防验收；存在空置领域时不开业。
• 样品与送审。 样品、认证、封样及检测由生产企业负责，样品运输由生产企业自行安排。胜阳山负责规格核对、送审跟进与集采对接，各业主名录分别办理。
• 供货与结算。 产品在国内生产，出厂价在采购合同中锁定。结算方式为不可撤销即期跟单信用证，凭提单、商业发票及装箱单交单付款。平台不取得货权，不垫付货款。生产企业无须以设立海外公司或派驻常驻团队作为进入该市场的前提。
• 服务费。 胜阳山的服务费向组织出口的一方收取，不从工厂出厂价中扣除。本计划不列示费率。
• 提前退场。 承租人提前退场的，已付首年租金及未摊销装修费用不予退还，剩余租期租金按合同继续支付，直至递补企业入驻。

十一、风险因素及应对

十二、九十日实施计划

1. 确定出资人，落实本轮 5,000 万元出资安排，并确认出资人自用的领域。
2. 与 NBF 特殊资产部门确认首选场地的地块编号、拍卖底价及贷款余额；委托当地律师完成工程款留置权等隐性负债核查，并评估收尾工程与竣工证的取得路径。
3. 出资人确定出资方式。选择方式一的，确定竞拍资金方，签署回租条款书：租期 5 年、年租金、期权费、第 3 年末买断价、分区使用许可及恢复原状义务；同时约定落锤价与隐性负债上限，超限即转用备选场地。选择方式二的，确定竞拍主体（出资人或其设立的当地项目公司），完成购置主体、产权形式与外资持有条件的法律确认，并设定竞拍上限。
4. 同步与备选场地（ES-38972）业主洽谈整栋租赁或附购买选择权的租赁条件。
5. 向其余六个领域发出招租条件：开业当年收回，首年每家 424 万元，签约时付 50%；第 2 年起每家每年约 50 万元；是否加计资金占用回报由出资人确定。
6. 竞拍交割完成、分租意向覆盖全部可出租面积且首期分租租金到账后，签署回租协议（方式一）或完成过户（方式二），开立共管账户，出资人按节点实缴；按交割、收尾及装修期、开业前后三个节点拨付。样品发运与各企业自身的认证工作同步推进。
7. 开业标准：取得竣工证及消防验收；七个领域均具备可查验的封样，机房温控区域具备通电条件，卖场至少一个区段可进入查验，防水封样与检测报告可在同一地点调阅；运营团队进驻，具备接待总包、业主及顾问的条件。

十三、声明与边界

• 本计划为融资及租赁安排，不构成供货承诺，亦不构成对任何上市公司的证券投资建议，不对市值变化作出估计。
• 生产企业既有的海外工厂、独家经销、渠道年度框架及销售目标，均属企业自身，不构成胜阳山或本基地的在手订单。
• 国内开工数据仅引用国家统计局上述一项；本计划不将区域建设市场规模表述为已取得的合同。
• 第七节所列场地数据来自挂牌资料及现场踏勘，非成交价，尚未完成法律与技术尽调；拍卖、回租及租赁条件以实际签署文件为准。
• 第六节所列出资人权利与义务均为建议条款，以双方最终签署的投资协议为准。
• 方式二所涉购置主体、产权形式、外资持有条件及无竣工证期间的过户安排，以当地律师意见为准；物业评估值引自此前测算，须经独立评估确认。
• 各项测算随拍卖结果、回租条件、收尾及装修合同与实际准入家数变化，签约后按实际数据重新测算。

胜阳山
2026年9月30日
展厅一期 · 本轮融资 5,000 万元 · Saih Shuaib 3 法拍厂房 · 整体承租 5 年并转租或直接购置

附件一、展厅资金预算

以下按首选场地（Saih Shuaib 3 法拍厂房，约 5,000 平方米）编制，金额单位为万元。各项均为筹划金额，以设计方案、施工报价及实际签署文件为准。

建设及首年资金预算

装修预算分配

分配比例为筹划口径。首选场地为钢结构厂房，空调按陈列区与接待区分区设置，不做全场空调。

年度场地运营预算

场地运营费用由出资人承担，已计入分租租金的回收基数。电费为最大变量，按空调面积与运行时长不同，区间约 AED 25 万至 45 万。本表不含招商运营团队费用，团队费用见附件四。

附件二、财务预算

出资人现金流量预算（方式一，首期分租预收 50%）

分租租金收入含出资人自用领域，出资人自身承担的部分为首年 424 万元、此后每年约 50 万元，五年约 625 万元。第 1 年回租租金与场地运营已含在筹建期支出中。

出资人现金流量预算（方式二，首期分租预收 50%）

第 5 年末累计净现金约 −1,176 万元，对应持有的物业产权（取得成本约 2,145 万元）。取得竣工证后的抵押再融资未计入本表。

基地损益预算（方式一）

分租租金按五年租期直线确认收入，每年约 876 万元；收尾工程、装修及设计合计 2,008 万元按五年摊销，每年约 402 万元；样品与送审、期权费、法律文件费及预备费于第 1 年一次计入。

分租租金按零回报倒算，五年累计利润为零；预备费如未全部动用，未动用部分形成利润。

基地损益预算（方式二）

物业折旧年限为筹划口径，以当地会计准则及审计意见为准。

附件三、租赁与购置的比较

以下比较五年内的场地总支出与期末资产，均按分租租金收入相同计。

五年场地总支出为建设及首年支出加第 2 至第 5 年的租金与场地运营；备选承租已扣除期末退还的押金。方式一第 3 年末行权买断时，五年总支出比直接购置多约 457 万元，差额为资金方的回租收益与期权费；方式一换取的是较低的前期资金与买断时点的选择权。

附件四、招商运营团队费用

招商运营团队由胜阳山组建与管理，负责招商、接洽组织、送审跟进、集采对接及日常运营。团队费用不计入本轮资金与分租租金的回收基数，由胜阳山以向组织出口的一方收取的服务费及团组服务收入承担。

迪拜基地团队

附加费用按每人每年签证与证件 AED 7,000、医疗保险 AED 6,000、往返机票 AED 3,000，服务终结金按薪酬的 4% 计提。

年度团队及招商费用

筹建期费用（按 6 个月计）

五年团队及招商费用合计约 2,651 万元（筹建期 173 万元加五年运营期每年约 496 万元）。薪酬水平为筹划口径，以实际招聘为准。

团队费用的承担方式

• 基准安排。 由胜阳山承担，资金来源为服务费及团组服务收入；按上述口径，胜阳山每年须实现约 496 万元的服务收入方能覆盖团队费用。
• 启动期垫付。 筹建期及开业首年服务收入尚未形成时，由储备金中的发展资金垫付，上限 500 万元；自开业次年起以服务费收入的 30% 优先返还出资人。
• 备选安排。 如出资人希望统一收费，可在分租租金中加计运营服务费，每个领域每年约 71 万元，由出资人代收后支付予胜阳山；采用此安排时，各领域第 2 年起的年租金由约 50 万元升至约 121 万元。